El Concejo de Santa Fe aprobó el Mensaje N° 24 remitido por la Municipalidad de Santa Fe, con lo cual se sancionaron sendas modificaciones a una ordenanza que es la “hoja de ruta urbanística” de la ciudad capital, es decir, la norma que establece cómo y bajo qué condiciones se puede construir, a la par del Código de Habitabilidad.
Dicha normativa (N° 11.748) es el Reglamento de Ordenamiento Urbano (ROU). Lo que hizo el Legislativo local, a propuesta del Ejecutivo, fue ampliar una serie de variables técnicas para hacer más flexibles los procedimientos al momento de llevar adelante un proyecto constructivo.
“Estamos dándole más herramientas a quienes quieren invertir en iniciativas de construcción de la ciudad. Con estas modificaciones, se fomenta que en nuestra capital se pueda edificar con menos burocracia y de forma más amigable con el ambiente y con los inmuebles patrimoniales”, dijo en el recinto el edil Lucas Simoniello (Interbloque “Unidos”).
Los cambios más importantes
El Factor de Ocupación Total (FOT) determina la máxima superficie edificable. Actualmente, el ROU establece que, por extensión, para el máximo volumen edificable se debe considerar una altura genérica de 3 metros, diferenciado por distritos.
Ahora, para el cómputo de la superficie total edificable a los efectos de la aplicación del FOT, se tendrán en cuenta determinados criterios taxativamente fijados en la norma aprobada.
Por ejemplo, “no se incluirá la superficie cubierta y/o semicubierta cuando esté destinada a dar cumplimiento a la cantidad exigible de módulos de guarda y estacionamiento de vehículos, incluyendo el acceso a los mismos y áreas de maniobra y hasta un 20%”.
Tampoco se incluirá “la superficie cubierta y/o semicubierta de los locales destinados a instalaciones de gas, electricidad, agua corriente, desagües cloacales y pluviales, calefacción y refrigeración central, sala de máquinas de ascensores, montacargas y artefactos para la compactación o estación de transferencia de residuos”.
No se incorporarán en los cómputos de las superficies totales edificables aquellos inmuebles afectados a la conservación y preservación de los inmuebles catalogados por la Ordenanza N° 12.784 (Código de Patrimonio Urbano Arquitectónico de la ciudad).
Terrazas verdes
En diez Distritos de Zonificación (DZ) se ampliaron las posibilidades constructivas. Éstas son las zonas de alta densidad; alta densidad con exigencia de altura mínima; media densidad; micro y macrocentro; corredores viales principales y Av. Gob. Freyre. Son los sectores del ejido urbano con un fuerte potencial constructivo.
En estas áreas se establece que en caso de ocuparse el sector de Superficie de Interés Urbano (redistribuible o no redistribuible) con cocheras dispuestas a nivel del terreno, en subsuelo, semi subsuelo o terraza accesible, “las mismas deberán cubrirse con terrazas verdes”. Esto último no estaba estipulado en el ROU.
Además, en caso de una terraza verde accesible, “se deberán evitar vistas a linderos con un paramento que tenga una altura mínima de 1,80 metros y cuyo borde superior no supere la altura de siete metros desde el nivel de suelo libre”, añade la ordenanza.
FOT
También se tocó otra variable importante: el Factor de Ocupación Total (FOT), un número que, multiplicado por la superficie total de la parcela sobre la cual se va a construir, determina la superficie total edificable. Esto será para los DZ de alta y media y baja densidad, micro y macro centro, Av. Gob. Freyre, entre otras.
Ahora, con las modificaciones aprobadas, los valores admitidos de FOT podrán ser incrementados de acuerdo a nuevas condiciones técnicas. Un ejemplo: por incorporar decisiones tipológicas y/o tecnológicas que mejoren las cualidades ambientales de las edificaciones, se podrá aumentar el FOT hasta un máximo de 50%.
Además, si se suscribe un Convenio de Plusvalía Urbana entre el Ejecutivo y el propietario de un inmueble que solicite o haya solicitado un permiso de obra (de acuerdo al ROU y al Código de Habitabilidad), “se podrá incrementar hasta un máximo de un 30% del FOT”.
Ambos casos, con todo, se vuelven beneficios para los desarrolladores (pequeños, medianos y pequeños), ya que podrían, respondiendo a esas condiciones, contar con más superficie total edificable. Se incluyeron otras modificaciones que, como se dijo, agilizan los procedimientos constructivos.
En el recinto
Para Simoniello, con el proyecto aprobado se establecen “criterios más claros a la hora de solicitar, recibir y acordar aportes para la ciudad en materia de obras de infraestructura, cuando se pretendan construir más metros cuadrados. También se avanza en instrumentos que permitan conservar el patrimonio, teniendo una visión de futuro y de identidad”.
Asimismo, “priorizamos articular desde lo público sinergias con los privados, para abrir nuevos caminos y que nuestra ciudad pueda seguir creciendo de forma ordenada. Creo que damos un paso importante en aras de no tener un Estado burocrático, sino que brinde soluciones a quienes deciden invertir en la ciudad, promoviendo la construcción sustentable”, cerró el edil.
